임차인 미납 관리비 누구 책임? 관리비 미납 임차인에게 반환받는 방법

임차인과 임대차 계약이 종료되고 집에 문제가 없는 걸 확인한 임대인은 보증금을 돌려주고 새 임차인과 계약을 하려고 합니다. 그런데 뜬금없이 전 세입자가 관리비를 미납했다고 집주인이 책임져야 한다고 연락이 옵니다. 전 세입자가 미납한 관리비도 집주인이 책임져야 할까요?

 

관리비 납부 의무자는 '입주자 등'

일반적으로 관리비의 납부 의무에 관해서는 아파트의 관리규약에 직접적으로 정하고 있습니다. 관리규약은 공동주택관리법은 근거로 하고 있고 공동주택관리법에는 공동주택, 즉 아파트의 '입주자 등'은 아파트의 유지와 관리를 위한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그럼 법에 규정한 '입주자 등'은 누구일까요?

 

'입주자 등'의 의미

공동주택관리법에 규정한 '입주자 등'은 입주자와 사용자를 말합니다. 그럼 여기에 소유자가 없지 않냐고 말할 수 있겠지만, 관련법은 입주자를 소유자와 소유자를 대리할 수 있는 배우자나 그 부모나 자녀들을 의미하는 것으로 규정하고 있습니다. 사용자는 임차인을 말하는 것이고 입주자에 소유자가 포함되는 것입니다. 그래서 임차인이 미납한 관리비라도 집주인에게도 책임이 있는 것이고 관리사무소에서는 임차인이 미납한 관리비를 집주인에게 관리비를 납부하라고 하는 것입니다.

 

미납 관리비 임차인에게 반환받기

관리비를 부담한 집주인은 억울할 수밖에 없습니다. 집주인도 책임이 있다니 어쩔 수 없이 관리비를 납부하였다면 이제 대신 납부한 관리비를 임차인에게 반환받아야 할 것입니다. 가장 좋은 방법은 임대차 계약 종료 당시에 관리비 미납 사실을 미리 체크해서 보증금에서 공제를 하는 것이고, 그렇게 못했다면 지급명령 또는 민사소송을 제기하는 방법이 있습니다.

 

보증금에서 공제하기

임차인이 미납한 관리비를 임대인이 부담하는 상황이 없도록 하기 위해서 계약 종료 당시에 관리비 미납 여부를 확인하고 만약 미납된 부분이 있다면 보증금에서 공제해야 합니다. 관리비는 관리주체에게 납부하는 것인데 왜 보증금에서 공제하느냐고 할 수도 있지만 판례는 임대차 계약이 종료될 때 보증금에서 관리비 등을 공제하기로 하는 것이 당사자들의 의사에 부합한다고 보고 있습니다.

 

혹시 그전에 차임을 연체하여 보증금이 없는 남아 있지 않은 경우도 있는데 이런 경우엔 차임 연체를 이유로 미리 임대차 계약을 해지해야 합니다. 간혹 연체금액이 보증금과 맞먹을 정도가 될 때까지 보증금만 믿고 있는 경우가 있는데 미리 조치해야 이런 사고를 면할 수 있습니다.

 

임대차분쟁조정위원회 이용하기

보증금에서 공제하는 방법이 사전적 방법이라면 임대차분쟁조정위원회나 민사소송을 통해 직접 관리비를 받는 사후적 방법이 있습니다.

 

그 중에서 임대차분쟁조정제도는 민사소송하기 전에 당사자가 합의해서 분쟁을 해결하기 위해 만든 제도입니다. 그래서 소송에 비해서 비용과 시간이 적게 듭니다.

 

그리소 소송은 당사자가 직접 주장과 변론을 해야 하는 힘든 점이 있지만 임대차분쟁조정제도는 조정위원들이 중간에서 중재해 주기 때문에 당사자의 부담이 훨씩 적습니다.

 

임차인이 관리비 미납한 경우도 조정대상이 되니 신청해 보시길 바랍니다. 인터넷으로도 신청 가능한 링크 남겨드리겠습니다.

 

지급명령 또는 민사 소송 하기

지급명령이나 민사 소송 자체를 평소에 접할 일이 없으니 어렵다고 느껴질 수도 있으나 관리비를 받을 권리가 있다면 법원을 통해 지급명령이나 판결을 받아 정당하게 돈을 달라고 할 수 있는 가장 확실한 방법이라고 할 수 있습니다.

 

그리고 전자소송을 이용하면 집에서 인터넷으로 지급명령이나 민사 소송을 제기할 수 있고, 부대 비용인 송달료나 인지대도 할인되기 때문에 큰 부담 없이 진행할 수 있습니다. 작성방법이나 접수방법은 전자소송 홈페이지 내에 설명되어 있으니 따라 할 수 있습니다.

미납한 관리비를 보증금에서 공제할 수 있는 것처럼 사실 관리비의 직접적인 책임은 임차인이 져야 합니다. 따라서 임대인이 대신 납부했다고 하더라도 구상금이나 관리비 명목으로 지급명령이나 민사 소송을 제기합니다. 관리비를 대신 납부한 영수증이 증거가 될 수 있으니 챙겨뒀다가 지급명령이나 민사 소송할 때 제출하여야 합니다.

 

형사 고소 하기

형사 고소를 하기 위해서는 형사 처벌을 하도록 한 규정이 있어야 합니다. 사실 관리비를 연체했다고 형사 처벌을 한다면 너무 가혹한 처사일 것입니다. 사실 따지고 보면 관리비를 미납한 것보다 이러한 사실을 임대인에게 알리지 않고 보증금을 다 받아간 것이 괘씸한 것입니다.

 

이런 경우 관리비를 미납해 놓고 임대인에게 알리지 않고 보증금을 받아간 것이기에 임대인을 속여 경제적 이득을 취한 것이라고 볼 수 있습니다. 그렇다면 이는 형법에서 처벌하는 사기죄에 해당할 수도 있습니다. 물론 관리비가 큰 금액은 아닐 것이기에 고소해도 민사소송하라고 할 수 있지만 관리비가 큰 금액이라면 임차인이 임대인을 속이고 속이고 경제적 이득을 취한 사실을 바탕으로 사기죄로 고소할 수도 있을 것입니다.

 

관련한 문제

관리비 미납과 임대차 계약 해지

관리비를 연체했다는 이유만으로 임대차 계약을 해지할 수는 없습니다. 임대차 보호법은 얼마 이상의 차임을 연체한 경우에 계약을 해지할 수 있도록 하고 있기 때문입니다. 관리비의 연체액이 많다면 별도로 민사 소송을 고려해 볼 수 있습니다. 관리주체는 일이 번거롭다는 이유로 소송에 대해서는 소극적인 태도를 보이는 경우가 많으니 이 부분도 고려해서 진행해야 합니다.

 

보증금 반환되지 않고 임차인이 점유만 하고 있는 경우 관리비 부담

임대차 계약은 종료되었지만 임대인은 임대차보증금을 반환하지 않고 있고 임차인이 역시 상가를 사용하지 않지만 점유만을 계속하고 있는 경우 상가를 임대인에게 인도할 때까지의 관리비는 누가 부담하는지에 대한 문제에 대하여 대법원은 이러한 경우에는 임대인이 관리비를 부담하여야 한다고 판시한 경우가 있습니다.

 

특별 승계인의 관리비 책임 범위

소유자는 임차인이 미납한 관리비를 전부 부담할 수밖에 없습니다. 그런데 매매계약이나 경매 등으로 소유권을 취득한 특별 승계인도 관리비 전부를 책임져야 하는지에 대해서는 의문이 있을 수 있습니다. 이 경우 판례는 전유 부분에 대한 관리비는 승계되지 않고 공용 부분에 대한 관리비만 승계된다고 하고 있습니다. 이는 아파트 관리 규약에 특별 승계인이 전유 부분에 대한 관리비도 부담해야 한다고 규정하고 있는 경우도 마찬가지라고 할 것입니다.

 

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