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전세 계약을 체결하고 나면 확정일자를 꼭 받으라고 합니다. 귀찮게도 확정일자가 무엇이길래 꼭 받아야 한다는 걸까요? 꼭 받아야 한다면 인터넷을 통해서 받을 수 있을까요? 그럼 확정일자가 부여된 현황을 볼 수도 있나요? 이런 의문이 있을 수 있는데 하나씩 차근차근 알아보겠습니다.
확정일자
확정일자란 임대차 계약을 체결한 이후 계약을 체결한 날짜를 확인받기 위해서 등기소나 주민센터 등 권한이 있는 기관으로부터 임대차계약서 상에 도장받은 날짜를 말합니다. 쉽게 말해서 임대차계약서에 등기소나 주민센터에서 찍어준 날짜입니다.
이 날짜가 계약한 날을 확정하는 역할을 하기에 확정일자라고 부릅니다. 계약 날짜를 확정하는 일이 중요한 이유는 계약일이나 등기일이 부동산의 권리 관계를 확정하는 기준이 되기 때문입니다.
예를 들어 부동산에 임차권뿐만 아니라 저당권, 전세권 등이 설정되어 있는데 경매가 되었다면 대부분 계약 혹은 권리 설정 날짜가 앞서는 사람이 먼저 돈을 받습니다. 그래서 확정일자를 받아 놓으면 그 뒤에 다른 권리를 설정하더라도 순위가 우선하여 보증금을 지킬 수가 있는 것입니다.
달리 말하면 확정일자를 받더라도 날짜가 앞선 다른 권리가 있으면 보증금을 전액 지킬 수 없다는 말도 됩니다. '전액을 지킬 수 없다면 일부는 지킬 수 있느냐?'라고 물으신다면 그렇다고 말씀드릴 수 있겠네요. 확정일자를 받으면 임차인을 보호하기 위해서 일정 금액을 최우선으로 받을 수 있도록 법으로 정하고 있기 때문입니다.
주의할 점
여기서 한 가지 주의할 점은 확정일자만 받았다고 모든 게 해결되는 것은 아닙니다. 전입신고를 하고 실제로 살아야 합니다. 확정일자의 중요성만 강조해서 자칫 전입신고와 실거주를 하지 않아도 되는 것처럼 여길 수 있어서 주의해야 할 부분입니다.
확정일자 인터넷으로 발급받는 법
확정일자 부여 기관
확정일자를 부여하는 기관은 등기소나 주민센터입니다. 그런데 인터넷 강국인 대한민국에서 이를 두고 볼 수 있겠습니까? 그래서 해당 기관을 방문하지 않고도 어디서든지 인터넷을 통해 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 등기소나 주민센터는 방문 즉시 발급받을 수 있지만 인터넷 발급 상대적으로 시간이 조금 더 걸리긴 합니다. 그리고 임대차계약서를 작성한 공인중개사도 온라인 확정일자를 신청할 수 있으니 공인중개사에게 부탁하는 것도 방법입니다.
확정일자 온라인 신청 절차
확정일자는 '대법원 인터넷 등기소' 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. '회원가입'과 결제를 할 수 있는 인증서와 확정일자를 받을 임대차계약서를 준비하셔야 합니다.
우선 회원가입을 하고 로그인한 후 확정일자 신청서를 작성하여야 하는데, '대법원 인터넷 등기소' 홈페이지에서 「확정일자」→「신청하기」→「신청서 작성 및 제출」 순서로 클릭해서 들어갑니다.
신청서 작성은 아래와 같이 3 단계로 나누어져 있습니다.
- 기본정보 입력 - 계약 구분과 주택의 소재지, 부동산 등기 소재지 등을 확인하고 입력
- 계약정보 입력 - 임대차 정보와 임대인/임차인 정보를 입력
- 신청인 정보 입력 - 신청인 정보를 입력하고 임대차 계약증서를 스캔 또는 첨부
다음으로 확정일자를 부여받고자 하는 임대차계약서를 스캔한 파일을 첨부하고 신청 수수료 결제 대기 목록에서 대상 신청서를 선택한 후 전자결제를 합니다. 결제했다고 끝난 게 아닙니다. 결제하고 나서 꼭 신청서 제출 버튼을 클릭하고 전자서명을 하여야 합니다.
확정일자 부여 현황 조회
확정일자 부여 현황 조회의 필요성
확정일자 부여 현황을 조회할 필요가 있는 경우를 예를 들어보겠습니다. 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구했는데 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 이후 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대하는 경우가 있습니다. 이런 경우에 주택임대차보호법에는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데 손해배상을 받으려면 다른 사람이 산다는 증거가 필요할 것입니다. 그럴 때 확정일자 부여 현황을 조회해서 증거로 사용할 수 있는 것입니다.
이해관계인
확정일자 부여 현황을 조회할 수 있는 사람은 법으로 정해져 있습니다. 해당 법 규정에는 '주택의 임대차에 관하여 이해관계가 있는 자'라고 표현하고 있습니다. 이를 줄여서 '이해관계자' 혹은 '이해관계인'이라고 합니다. 정보의 제공을 요청할 수 있는 이해관계자는 아래와 같습니다.
- 해당 주택의 임대인·임차인
- 해당 주택의 소유자
- 임대인의 실제 거주를 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차 계약의 임차인이었던 자
- 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자ㆍ근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기 권리자, 압류채권자 및 경매개시 결정의 채권자
- 우선변제권을 승계한 금융기관
확정일자 부여 현황 조회 절차
확정일자 부여 현황 역시 '대법원 인터넷 등기소' 홈페이지에서 조회할 수 있습니다. 홈페이지에서 「확정일자」→「정보제공」→「열람하기」 순서로 클릭해서 들어갑니다.
그다음은 부동산 등기부 발급 방법과 유사하여 인터넷을 통해 등기부를 한 번이라도 발급받아 보신 분이라면 어렵지 않게 조회하실 수 있을 것입니다. 간단히 요약하면 해당 주택 주택의 주소를 입력하시고, 정보제공 유형에서 '확정일자 부여 현황'을 선택합니다. 정보제공 요청 기간 등 항목을 입력하시고 나서 이해관계자 유형까지 선택하신 다음 결제하시면 완료됩니다.
이렇게 확정일자의 의미와 확정일자를 인터넷을 통해 신청하는 법, 확정일자를 부여한 현황을 조회하는 법까지 알아봤습니다. 어렵지는 않지만 모르고 있다면 곤란한 경우를 당할 수 있으니 한번 챙겨보시길 바랍니다. 확정일자 문제로 손해 보는 일이 없도록 진심으로 기도하겠습니다.