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신탁 부동산을 이용한 전세 사기가 늘면서 대한법률구조공단의 이에 대한 상담 건수도 지난 5년 동안 약 70%가 늘었다고 합니다. 소유자가 대출을 갚지 못하는 상황은 신탁 부동산도 예외는 아닙니다. 신탁부동산에 대해 모르고 계약했다면 당신도 사기당할 수 있습니다.
신탁 부동산 임대차계약 체결할 때 이것 모르면 사기당한다
최근 대한법률구조공단의 상담 통계에 의하면 신탁 부동산에 대한 상담 건수가 지난 5년 동안 70% 가까이 늘었다고 합니다.
부동산 계약을 하면서 꼼꼼하게 따져보지 않고 공인중개사나 집주인의 말만 믿고 계약해서 발생하는 문제가 대부분일 것입니다.
[단독] 신탁 부동산 전세사기 증가에 관련 분쟁 5년새 70% 급증 | 아주경제
신탁 부동산을 이용한 전세 사기가 늘면서 법률구조공단에 접수된 관련 상담 건수가 지난 5년 새 70% 가까이 급증한 것으로 파악됐다. 같은 기간 신탁 등기와 관련된 분쟁·상담 건수도 24% 늘었다
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가능하다면 피하는 것이 상책
아파트나 오피스텔 등을 임차할 때 해당 건물이 신탁회사에 신탁등기가 되어 있다면 일단 주의해야 전세 사기를 피할 수 있습니다. 신탁등기가 되어 있는지는 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본)를 통해 확인할 수 있습니다.
신탁등기가 되어 있는 것을 확인했다면 신탁원부를 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁의 종류, 대출금, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 등 권리내용에 관한 사항이 기재되어 있습니다.
신탁원부는 등기소를 방문하여 발급받을 수 있습니다(전국 등기소 찾기). 등기소를 방문하기 힘들다면 발급을 대행해 주는 업체를 이용할 수도 있습니다.
신탁원부에 관리·처분 권한에 대한 내용을 살펴보고 계약을 할 때 그 내용에 따라 계약해야 추후 문제가 없습니다. 가장 중요한 사항을 살펴보겠습니다.
임대차계약 체결의 당사자
- 신탁회사(수탁자)
일반적으로 신탁등기는 집합건물을 건설하는 시행사가 자금조달을 위해서 혹은 다른 채권자에 의한 권리행사를 방지하고 원활하게 사업을 진행하기 위해서 해당 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우에 이뤄집니다.
이때 수탁자(신탁회사)와 임대차 계약을 체결하거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차인으로 보호받을 수 있습니다. 즉 임차인은 소유권을 가진 신탁회사와 임대차계약을 체결했기 때문에 문제가 없습니다.
- 위탁자(집주인)
주로 문제가 되는 상황은 위탁자가 신탁회사와 신탁 계약을 체결하고 신탁등기를 마친 후에 임의로 신탁 부동산을 임대하는 경우 신탁부동산의 임대차 대항력입니다.
이 경우 신탁 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에 있기 때문에 특별한 사정이 없는 한 위탁자는 신탁 부동산을 임대할 권리가 없습니다.
다만 신탁원부에 위탁자가 수탁자의 동의를 받고 임대할 수 있다고 기재되어 있다면 위탁자와 계약을 진행할 수 있습니다. 그러나 이때에도 공인중개사나 위탁자의 말만 믿을 것이 아니라 신탁회사를 통해서 확인하는 것이 좋습니다.
보증금이나 월세 역시 신탁회사에 직접 입금하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
그리고 적법하게 임대하였다고 하더라도 부동산 신탁의 구조상 경매가 실제로 이뤄질 경우 임차인이 권리 순위가 밀려 보증금 반환이 어려운 경우가 발생할 수도 있으니 유의하여야 합니다.
위탁자와 신탁등기가 된 부동산을 계약할 경우 가장 안전한 방법은 잔금 입금과 동시에 신탁 등기 말소가 진행되도록 계약하는 것입니다.
신탁부동산을 계약하고 고민 중이라면 대한법률구조공단(상담 예약 바로가기)에서 상담을 받아보는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.
부동산 신탁의 개념과 신탁을 하는 이유
부동산의 관리나 활용에 어려움이 있는 소유자가 부동산 신탁회사에 부동산의 소유권을 이전(신탁)하고 신탁회사는 그 부동산을 개발하거나 활용하여 이익을 소유자에게 돌려주는 제도입니다. 부동산을 신탁하게 되면 신탁회사가 부동산의 소유자로서 권리를 행사하게 됩니다.
부동산 신탁을 하는 가장 큰 이유는 자금을 조달하기 위함입니다. 정부에서 부동산 가격을 잡기 위해 대출 조건을 까다롭게 하면서 이를 피하는 방법으로 사용된 것입니다.
신탁 부동산의 경우 LTV 80%까지 대출을 실행해 주었기 때문에 자금이 부족한 소유자가 이용하는 경우가 많았습니다. 그 외에도 부동산을 효율적으로 개발하거나 세금 문제의 이점 때문에 신탁 제도를 이용하기도 합니다.
부동산 신탁의 종류
부동산신탁에는 현재 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 개발신탁 등 4가지 유형이 있습니다.
- 부동산담보신탁
담보신탁은 채권담보를 위해 부동산 소유권에 근저당권을 설정하는 대신 수익권증서를 담보로 우선수익자인 금융기관으로부터 위탁자가 대출을 받는 것입니다.
신탁회사는 위탁자의 부동산을 관리하고 그 위탁자가 금융기관으로부터 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분한 뒤 대출 은행에 차입금을 상환합니다.
근저당권에 비해 설정 비용이 저렴하고 담보권실행도 경매가 아닌 공매에 의하는 간편한 점이 있기 때문에 많이 이용되고 있다.
- 부동산관리신탁
부동산관리신탁이라 함은 그 인수한 부동산을 수탁자가 전적으로 직접 관리(갑종부동산신탁)하거나 그 인수한 부동산의 일부는 수탁자가 관리하고 일부는 위탁자 내지 제삼자가 관리(을종부동산신탁)하는 것을 말합니다.
- 부동산처분신탁
부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 팔아주는 유형을 말합니다.
처분신탁의 종류에는 임차인관리, 건물관리, 소유권권리 등 일체의 관리업무만 관리(갑종관리신탁)하는 유형과 등기사항증명서상의 소유권만 관리(을종관리신탁)하는 유형이 있습니다.
- 부동산개발신탁
신탁회사가 토지소유자의 의견과 입지분석, 이용계획 등을 종합적으로 기획한 후, 이를 토대로 건물을 건축하고 건물을 일정기간 임대·관리하거나 처분해 사업수익을 토지소유자인 위탁자에게 돌려주는 형태입니다.
이 유형은 자금조달을 신탁회사가 담당하고 처분 후 정산을 하는 형태로 소유토지에 어떤 건물을 지어야 할지, 건축허가나 신축자금을 어떻게 마련해야 할지 모르는 경우에 활용합니다.