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한국에만 있는 독특한 주거 형태인 전세! 보증금으로 큰돈이 오가다 보니 보증금을 노린 사람들의 표적이 되고 있고 공문서인 확정일자까지 위조하였다고 합니다. 이제 전세 사기 유형과 예방법 모르면 누구라도 큰돈을 잃을 수 있는 세상입니다.
전세 사기 유형
1. 갭투자로 인한 깡통전세
깡통전세는 전세가가 매매가보다 비싸 집을 팔더라도 보증금을 전액 회수할 수 없는 경우를 말합니다. 매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산을 소액의 자금만 들여 매입하는 갭투자를 이용한 매수한 집의 경우 집값 하락시기에 깡통전세가 되기 쉽습니다. 또한 실제 깡통전세는 아니지만 집주인이 받은 선순위 대출과 보증금을 합치면 매매가를 넘어서는 사실상 깡통전세라 할 수 있는 곳도 많습니다.
깡통전세라고 모두가 전세 사기에 해당하는 것은 아닙니다. 경제 여건에 따라 어쩔 수 없이 피해를 보는 경우도 있기 때문입니다. 하지만 이를 이용해 임차인을 속이고 이득을 취하려는 사람들이 있고 이들 때문에 전세 사기의 대표적인 유형이 되었습니다.
전세의 경우 대부분 보증금을 반환해 줄 때마다 새로운 임차인으로부터 받은 보증금으로 충당하기 마련인데 집값이 급격히 하락하면 깡통전세가 되면서 보증금 반환시기에 충당할 자금을 마련하기 어려워집니다. 그래서 기존 임차인의 피해로 이어지게 됩니다.
최근 서울 중랑구에서 발생한 대규모 전세사기 의혹 사건 역시 갭투자에서 비롯된 깡통전세가 문제된 사건입니다. 갭투자로 빌라 400채를 소유한 30대가 종합부동산세를 미납하면서 모든 주택을 압류당한 사건으로, 세입자들은 전세보증금을 돌려받지 못할 위기에 처하게 되었습니다.
새로운 세입자로부터 전세보증금을 받아 기존 세입자에게 돌려주는 전세는 항상 깡통전세가 될 위험을 안고 있습니다. 현재와 같은 집값 하락 시기에는 더욱 위험한 것이 사실입니다. 기준금리 인상이 계속되면 갭투자로 집을 매수한 소유자는 대출을 감당하기 힘들어지고 이는 고스란히 임차인의 피해로 이어집니다.
이러한 유형은 형사 처벌을 받는 전세 사기라고 보기에는 다소 무리가 있는 것도 사실이지만 한두 채가 아닌 수백 채의 집을 이런 방식으로 소유하고 임대할 정도라면 이러한 위험을 감수하고 한 것이라고 볼 것이기에 사기라고 볼 여지도 있는 것입니다.
2. 대항력 제도를 악용하는 경우
임대차계약은 채권계약으로 당사자 간에만 효력을 주장할 수 있습니다. 하지만 임대차보호법은 임차인을 좀 더 두텁게 보호하기 위해서 임차인이 전입하고 거주하고 있다면 계약 당사자가 아닌 이를 승계한 제삼자에게도 효력을 주장할 수 있도록 대항력을 부여하고 있습니다.
임차인이 선순위로 대항력과 확정일자를 갖추면 후순위 권리들보다 우선해서 변제받을 권리가 생기기 때문에 임차인을 이 제도를 믿고 안심하기 마련입니다. 하지만 맹점은 대항력의 경우 거주하고 전입신고를 한 다음날 효력이 발생한다는 것입니다. 이를 이용하여 대항력 효력이 발생하기 전에 저당권 등의 담보권을 설정하여 임차인에게 피해를 주는 전제 사기 유형입니다.
예를 들어 세입자 A가 이사 당일 오후에 잔금을 모두 지급하고 전입신고를 했다면 그날 밤 12시가 지나 다음날 0시가 되어야 대항력이 발생합니다. 그런데 잔금을 받은 임대인은 그 사이 은행 대출을 최대한도로 받아버리는 것입니다.
이렇게 되면 임차인은 영락없이 후순위 권리자가 되고 건물이 경매로 넘어가거나 문제가 생기면 보증금을 회수할 수 없게 되는 것입니다.
3. 이중으로 계약을 맺은 경우
임대인으로부터 위임받은 대리인이 임차인과 전·월세 계약을 맺고 임대인에게는 월세 계약인 것처럼 속여 보증금을 가로채는 전세 사기 유형입니다. 대리인이 임대인이 위임한 대로 계약하지 않고 중간에서 임차인을 속이는 것입니다.
영화배우 김광규 씨도 이런 식으로 전세 사기를 당한 적이 있다고 공개하기도 했습니다. 부동산 중개업자가 월셋집을 전세로 소개하여 계약한 후 중간에서 전세금을 가로챈 것이었습니다. 한편 2019년 경기 안산시에서 중개보조원으로 일하던 자매가 이런 수법을 이용하여 120여 명으로부터 65억 원을 챙긴 사건도 이었습니다.
그리고 흔히 전전세와 유사한 구조를 띠는 유형으로 세입자가 집주인의 동의 없이 자신이 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 사건도 종종 있습니다.
4. 중복으로 임대하는 경우
임대차계약을 체결하면서 처음부터 세입자의 보증금을 노리고 집 한 채에 대해서 여러 건의 임대차 계약을 체결하는 것입니다. 임대차계약은 입주하기 전까지 타인과 계약한 사실을 알 수 없기 때문에 입주 후에서야 전세 사기를 당했다는 것을 알게 됩니다.
임차인이 계약을 하면서 전입세대가 있는지 열람할 수는 있지만 전입세대가 있다고 하더라도 기존 임차인이 전입신고를 하고 있는 경우이거나 임대인이 단기간에 여러 건의 중복 계약을 체결해 버린다면 임차인이 이를 알 수 있는 방법은 없는 것입니다.
5. 신탁부동산을 임대하는 경우
이는 부동산을 신탁회사에 신탁한 신탁자가 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대차 계약을 맺고 보증금을 챙기는 전세 사기 유형입니다.
신탁부동산의 소유권은 수탁자(신탁회사)에 있기 때문에 일반적으로 신탁자가 임대하기 위해서는 신탁회사의 동의를 받아야 하는 것으로 정하고 있습니다. 그런데 신탁자가 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대하면 임차인은 정당한 권리를 행사할 수 없기에 수탁자(신탁회사)로부터 퇴거요구를 받게 되는 것입니다.
신탁부동산인지 여부를 부동산등기부를 발급해 보고 알 수 있으나 부동산등기부에는 신탁자가 소유자라고 표시되어 있습니다. 그리고 신탁의 조건이나 내용을 알기 위해서는 따로 신탁원부를 발급받아 확인하는 수밖에 없기 때문에 신탁자가 이를 악용하여 수탁자(신탁회사)의 동의나 위임을 받았다고 속이고 계약을 체결해 버리는 것입니다.
신탁자가 부동산등기부에 소유자로 등기되어 있기 때문에 임차인이 신탁자의 말만 믿고 임대차계약을 체결했다가는 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거당하는 경우도 발생할 수 있으니 조심해야 합니다.
6. '바지 임대인'과 공모하는 경우
최근 전세 사기로 논란이 된 경우로 앞서 언급한 일부 유형을 더해 보증금이나 선순위 담보권 대출을 받은 임대인이 소위 '바지 임대인'에게 명의를 다 넘기는 전세 사기 유형입니다. 전세 계약 전 과정을 통해서 이득을 볼 수 있는 모든 방법을 동원해 금전적 이득을 취한 다음 자산이 없는 '바지 임대인'에게 승계해 주기 때문에 임차인은 '바지 임대인'에게 보증금을 돌려받을 수도 없고 후순위이기 때문에 임차건물을 통해서도 보증금을 확보할 수 없게 됩니다.
최근에는 공문서까지 위조하면서 전세 사기로 임차인들에게 피해를 주는 일당들까지 나타나고 있습니다. 자세한 내용은 아래 기사를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 이러한 일당들이 마음먹고 덤빈다면 전세 사기를 피할 수는 없을 것입니다. 하지만 최대한 예방하기 위해 지식을 쌓는다면 위험을 어느 정도 낮출 수 있을 것입니다.
['전세 안전판' 전입신고·확정일자, 모두 뚫렸다] 기사 바로가기
전세 사기 예방법
1. 깡통전세
깡통전세를 이용한 전세 사기는 대부분 도시형 생활주택이나 작은 빌라, 원룸 등 실거래가를 확인하기 어려운 경우에 발생합니다. 따라서 이러한 전세 사기를 예방하기 위해서는 무엇보다도 계약하고자 하는 건물의 시세를 확인하는 것이 우선입니다.
그리고 귀찮고 번거롭더라도 전세 계약 체크리스트를 꼼꼼히 확인하면서 계약하는 것이 중요합니다. 체크리스트는 대략 다음과 같고 더 자세한 내용은 첨부한 글을 확인해 보시기 바랍니다.
- 주변 매매가, 전세가 확인
- 주택임대차표준계약서 사용
- 선순위 보증금, 담보권, 임대인 체납여부 확인
- 전입세대 열람 및 확정일자 부여현황 확인
- 임대차 신고 또는 전입신고와 확정일자 신청
- 전세보증금 반환보증보험 가입
전세사기 예방 체크리스트
소위 '빌라왕', '건축왕' 사건이 알려지면서 전세사기에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 또한 부동산 가격 하락으로 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우도 많이 발생하고 있습니다.
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2. 대항력 악용
대항력이 다음날 효력발생하는 점을 악용하는 경우에는 일단 대항력을 제대로 확보하는 것이 중요합니다. 이를 위해 최근에는 임대차계약서에 일정기간 동안 매매나 저당권 등의 담보권 설정을 금지하고 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 손해배상하도록 하는 특약을 넣기도 합니다.
다음으로 임차인이 대항력을 우선으로 취득하기 위해 잔금을 지급하기 전에 미리 전입신고를 하는 것입니다. 다만 전세 건물에 거주도 하여야 합니다. 그리고 집주인의 협조가 필요한 부분인데 집주인이 반대하고 그 이유가 합리적이지 않다면 잔금을 지급하기까지 주의할 필요가 있을 것입니다.
마지막으로 임차인이 전세권을 설정하는 방법입니다. 전입신고가 다음날 효력이 발생하는 것에 비하여 전세권 설정은 저당권 설정과 같이 신청 당일에 효력이 발생하기에 신청 당일까지 부동산등기부에 다른 권리가 없다면 선순위를 유지할 수 있습니다. 다만 전세권 설정의 경우 집주인의 협조와 별도의 신청 비용, 전입신고에 비해 까다로운 신청 절차를 거쳐야 하기 때문에 불편한 점이 있습니다.
3. 이중계약 전세 사기 예방법
이중계약 유형의 전세 사기에 대처하기 위해서는 임대인이 소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 우선 임대인이 제시한 신분증을 통해 본인임을 확인하고 부동산등기부 상의 소유자와 대조하여야 합니다. 임대차계약을 위해 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)까지 요구하는 경우는 흔하지는 않으나 확인할 수 있다면 이를 통해 본인임을 확실히 하는 것도 좋은 방법입니다.
대리인이 임대차 계약을 체결하는 경우 집주인인 소유자로부터 임대권한을 위임받았다는 사실을 확인해야 합니다. 대리인의 말만 믿고 집주인에게 확인을 소홀히 한다면 전세 사기를 당할 위험이 높습니다. 집주인과 직접 대면하거나 계약 당시에 힘들다면 계약 후에 별도로 확인해야 합니다.
4. 중복계약 전세 사기 예방법
중복계약을 통한 전세 사기의 경우는 입주할 때까지 계속해서 권리관계나 세대관계를 확인하는 수밖에 없습니다. 그리고 안정적으로 집을 구하기 위해 미리 계약을 체결하여 계약 체결일과 입주일 사이 기간을 길게 잡는 것은 피하는 것이 좋습니다.
잔금 지급 전에 부동산등기부를 확인하여 권리변동이 있는지 살펴보고 전입세대열람과 확정일자 부여현황을 확인하는 것도 도움이 됩니다. 임대차계약 체결을 확정하였다면 대항력과 확정일자를 최대한 빠르게 확보하는 것이 좋고 보증금을 소액으로 하는 월세 계약을 체결하는 것도 방법입니다.
5. 신탁부동산 전세 사기
부동산등기부 확인 결과 소유자란에 신탁등기가 되어 있는 경우라면 계약 전에 신탁원부를 발급하여 신탁계약서상의 제한을 확인하고 수탁자에게 확인하는 절차를 꼭 거쳐야 합니다. 부동산등기부 상에 소유자라고 등기되어 있는 임대인이 수탁자의 동의를 받았으니 믿고 계약하면 된다고 하더라도 꼭 확인 절차를 거쳐야 안전합니다. 신탁부동산 전세 사기에 대한 더 자세한 내용은 아래 글을 통해 확인하시기 바랍니다.
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신탁 부동산을 이용한 전세 사기가 늘면서 대한법률구조공단의 이에 대한 상담 건수도 지난 5년 동안 약 70%가 늘었다고 합니다. 소유자가 대출을 갚지 못하는 상황은 신탁 부동산도 예외는 아닙
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6. 전세보증금 반환보증보험 가입하기
허술한 전세보증금 반환보증보험이 대규모 전세 사기를 가능하게 했다는 점을 무시할 수는 없지만 일반 개인의 경우에는 전세보증금 반환보증보험 가입을 통해서 보증금 반환의 안정성을 확보할 수 있습니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않아 전세보증금 반환 소송을 하고 경매 등의 집행을 통해서 보증금을 회수하기까지 수년이 걸릴 수 있고 비용도 만만치 않기 때문에 이러한 경우를 예방하기 위해서 라도 전세반환보증보험을 가입하는 것이 중요합니다.
전세보증금 반환보증보험을 가입하거나 혹은 전세 대출을 받으면서 집의 권리사항에 대해 체크할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 보험 자격 요건이나 대출 요건을 확인하기 위해 집의 가치를 따져볼 것이기 때문에 간접적으로 권리 내역을 파악할 수 있는 것입니다.
전세 계약은 중개인 입회하에 임대인과 대면해서 직접 체결하는 것이 중요하고 부동산등기부 상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인하는 것이 중요합니다. 계약금이나 잔금을 지급할 때도 중개사가 아닌 집주인 계좌로 보내는 게 안전합니다. 어쩔 수 없이 대리인과 계약해야 할 경우에는 위임이 월세인지 전세인지, 위임장이 위조는 아닌지 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
정부 대책
깡통전세 방지 대책
- 선순위 임차인 정보 확인권 신설
임차인은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있습니다. 하지만 임대인이 동의하지 않으면 확인할 수 없도록 하고 있습니다.
정부에서는 주택임대차보호법을 개정하여 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화하기 위해 준비 중입니다.
- 체납정보 확인권 신설
임대인이 계약 전에 체납한 세금에 대한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선합니다. 그러나 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없기에 임대인의 고액의 세금 체납으로 인해 임차인이 피해를 보는 경우가 종종 있습니다.
임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 부여하고자 대책을 강구하고 있습니다. 다만, 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하였고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 하였습니다.
- 소액임차인 범위 확대
부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있어 소액임차인과 같은 주거약자를 보호할 필요성이 커진 상황에 따라 각 권역별로 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위 1,500만 원 상향하고 최우선변제금액을 500만 원 상향하기로 하였습니다. 2023. 2. 21.부터 개정되어 적용되고 있습니다.
표준임대차계약서에 특약사항 추가
현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 발생합니다. 이를 악용한 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 고스란히 후순위로 밀려나 피해를 입을 수 있습니다.
이러한 상황을 예방하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 그 위반 시 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하기로 하였습니다.
정부 목표와 추진 방안
[전세 사기 3년 만에 해결한 방법] 아래 영상 바로가기