티스토리 뷰
목차
소위 '빌라왕', '건축왕' 사건이 알려지면서 전세사기에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 또한 부동산 가격 하락으로 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우도 많이 발생하고 있습니다. 이러한 위험을 예방하기 위한 체크리스트를 정리해 보겠습니다.
전세계약 체크리스트
전세계약을 체결할 때 챙겨보아야 할 사항이 많습니다. 하나씩 체크리스트를 보며 체크하고 기록하지 않으면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다. 아래 체크리스트를 이용하여 전세사기를 예방해 봅시다.
전세계약 체크리스트 다운로드하기↑↑↑
전세 건물 주변 매매가, 전세가 확인하기
임차하려는 건물이나 그 주변의 시세를 꼭 알아보아야 합니다. 임대인은 당연히 더 많은 보증금이나 차임을 받기를 원할 것입니다. 그런데 주변 시세가 그에 미치지 못한다면 추후 보증금을 제때 반환받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
대부분 전세 보증금이 매매가격의 60%를 넘지 않는 것이 적정하다고 합니다. 하지만 부동산 가격이 많이 떨어진 시점에서는 매매가가 전세가보다 하락폭이 클 것이기 때문에 전세가율이 일시적으로 올라간 것은 아닌지 살펴볼 필요도 있습니다.
전세 건물 인근의 공인중개사를 방문하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크, 네이버, 직방 등을 이용해서 가격을 확인하는 것이 우선적으로 할 일입니다.
주택임대차표준계약서 사용하기
전세계약을 하면서도 보증금, 계약기간 외의 계약서 내용을 크게 신경 쓰지 않는 경우가 대부분입니다. 바빠서 그런 것도 있겠지만 계약서 문구가 어떤 의미인지 잘 모르기도 하고, 주로 임대인이나 공인중개사가 작성하기 때문에 현장에서 나머지를 다 확인할 여유가 없기도 합니다.
하지만 계약서 서명 이후 문제가 발생했을 때 계약서 상의 내용을 몰랐다고 주장해도 들어주지 않습니다. 그렇기 때문에 계약서를 잘 작성해야 하고 상대방이 작성하는 경우라면 꼭 그 내용을 확인해야 전세사기를 피할 수 있습니다.
일반인이 계약서 내용을 빠짐없이 작성하기란 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 정부에서 제공하는 '주택임대차표준계약서'를 사용하는 것이 좋습니다. 계약서에는 임대차와 관련한 법률의 내용들이 빠짐없이 기재되어 있습니다.
주택임대차표준계약서 다운로드하기↑↑↑
선순위 부채규모 확인하기
부동산에 대한 권리에는 순위가 있습니다. 부동산이 고액인 만큼 이를 일부씩 이용하게 하고 그에 대한 권리에는 순위에 따라 순서를 정해서 채권·채무 관계를 정리할 수 있게 하고 있는 것입니다.
예를 들어 권리의 설정일이 2023년 1월 1일인 (근) 저당권과 2023년 1월 10일인 (근) 저당권이 있다면 전자의 (근) 저당권이 1순위가 되고 경매 등으로 인해 부동산을 돈으로 청산하게 되었을 경우 제일 먼저 자신의 채권을 회수할 수 있는 것입니다.
그래서 내가 전세계약을 할 때 그 건물에 먼저 설정된 권리들이 있는지가 중요합니다. 보통 이 권리들은 부동산등기부등본의 '을구'에 기재되어 있으니 잘 살펴보아야 합니다. 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 이용하여 잔금을 받은 이후 (근) 저당권을 설정해서 전세 계약 당시에는 파악할 수 없는 경우도 있으니 전세사기를 예방하기 위해서라도 항상 유의하면서 등기부를 살펴보아야 합니다.
부동산의 가격에서 담보된 권리의 채무금액을 제외하고도 보증금을 지급할 여력이 있다면 비교적 안전한 부동산이라고 할 것입니다.
임대인 세금 체납여부 확인하기
지금과 같이 부동산 가격이 급격히 하락하여 임대인이 소위 '갑질'하기 어려운 환경에서는 전세계약을 하면서 임대인에게 체납여부를 알려달라고 할 수 있을 것입니다.
하지만 현실적으로 일반적인 경우에는 전세를 주기 위해서 자신의 세금 납부여부까지 공개해달라고 한다면 이에 응하지 않는 임대인이 대부분일 것입니다. 다만, 이 부분에 대해 임대인이 협조해 준다면 확인하는 것도 필요할 것입니다.
선순위 보증금 확인
단독 세대로 이루어진 주택의 경우에는 선순위 보증금이 있을 수 없을 것입니다. 물론 전 세입자의 보증금을 돌려주지 않아서 임차권등기가 되어 있는 경우는 있을 수 있겠죠. 집합건물에 해당하는 아파트나 빌라도 마찬가지입니다.
다만, 쉽게 표현해서 법적으로 하나로 등기되어 있는 건물인데 여러 가구로 쪼개서 임대하는 경우가 있습니다. 이 경우는 사는 가구는 다르지만 법적으로 하나의 부동산이므로 문제 발생하면 그 건물에 거주하는 모든 가구가 그 하나의 부동산을 통해 권리 관계를 정리할 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 보증금을 다 합치면 매매가격을 넘어서는 경우가 간혹 발생하게 되고 임대인이 이를 알고 이용했다면 전세사기가 될 확률이 높습니다.
그래서 자신보다 선순위인 세입자가 있는지 살펴보고 추후 문제가 발생했을 경우 자신의 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 계산해보아야 합니다.
임대차 신고
임대차계약 사실을 신고하여 임대차에서 발생하는 권리를 확보하는 방법입니다. 법을 통해 의무적으로 신고하도록 하였으나 조건이 있습니다. 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월차임이 30만 원을 초과하는 경우입니다. 다만 보증금과 월차임이 각 6천만 원, 30만 원 이하인 경우에는 의무는 아니라고 하더라도 신고할 수는 있습니다.
전입신고
사실 대한민국은 주민등록법이 있어 전입신고를 의무적으로 하게 되어 있습니다. 대한민국 국민은 현재 사는 곳이나 당장 현재 사는 곳은 아니더라도 대한민국 어딘가에는 전입신고가 되어 있습니다. 하지만 전세계약을 체결하고 전세건물 주소지에 전입신고를 하지 않으면 법적인 보호를 받지 못합니다.
임대차 혹은 전세계약에서 제일 중요한 것이 대항력입니다. 쉽게 말하면 대항력은 임대차 혹은 전세 계약에서 발생한 권리를 임대인이 아닌 제삼자에게도 주장할 수 있는 권리입니다.
예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주었다 하더라도 다른 사정이 없는 한 제삼자 C에게 돈을 달라고 할 수 없습니다. 하지만 대항력이 있다면 A가 임대인 B에게 보증금을 주었지만 부동산을 취득한 제삼자 C에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 것입니다.
주택임대차보호법에서는 대항력을 부여하는 요건으로 주택의 인도와 전입신고를 정하고 있습니다. 전세 건물에 거주하는 것뿐만 아니라 전입신고를 해야 대항력을 부여하는 것입니다. 그러므로 전입신고를 안 하신 분은 당장 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고를 해야 합니다.
전세보증금 반환보증 가입하기
법은 전세계약 기간이 만료하고 주택에서 퇴거함과 동시에 전세보증금을 돌려받도록 정해져 있습니다. 그런데 당사자 간의 사정으로 계약 만료와 동시에 보증금이 반환되지 않은 경우가 비일비재합니다.
전세보증금 반환보증은 이러한 경우 경제적 약자라고 할 수 있는 임차인을 보호하기 위해 보증기관에서 우선 보증금을 반환해 주고 보증기관이 직접 임대인에게 보증금을 환수하는 제도입니다.
임차인의 경우 보증가입이 되어 있으면 비교적 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 것이지만 최근 소위 '빌라왕' 사례에서 보듯이 보증에 가입되었다고 하여 절대 안전한 것은 아니라는 점에서 제도를 잘 따져보고 이용해야 할 것입니다.
전세 계약을 하면서 위 사항들을 잘 체크해서 전세사기 당하는 일이 없도록 해야겠습니다.