임대차 계약갱신 거절 사유

부동산 가격이 폭등하던 때 세입자가 안정적으로 주거생활을 할 수 있도록 계약갱신요구권을 신설하였습니다. 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 한 것인데 집주인은 특별한 사유가 있어야 임대차 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그 사유를 살펴보겠습니다.

 

임대인(집주인)이 실제 거주하려는 경우

임대인의 조부모, 부모, 자녀, 손자녀 등을 포함하여 임대인이 임대한 주택에 실제 거주하려고 하는 경우로 가장 대표적인 계약갱신 거절 사유입니다.

 

이 경우 임차인(세입자) 중에는 이러한 사실을 어떻게 믿을 수 있냐며 증명해 보라고 하는 경우도 있다고 합니다. 하지만 법적으로 임대인이 이러한 사실을 증명할 의무는 없습니다.

 

다만, 정당한 사유 없이 실제 거주하지 않고 제삼자에게 주택을 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상을 청구할 수 있는 기간은 '갱신되었을 기간이 만료되기 전'이므로 보통 2년이 될 것입니다.

 

손해배상액은 미리 정한 금액이 있다면 그 금액에 따르지만, 그렇지 않은 경우에는 아래 방법으로 계산한 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 합니다.

• 갱신거절 당시 월차임(환산월차임* 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
• 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 실거주 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

* 환산월차임: 차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 [기준금리(한국은행 공시)+2%(대통령령으로 정한 이율)]의 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 월차임

 

임대인은 실제 거주하지 않은 정당한 사유가 있는 경우 손해배상책임을 면할 수 있습니다. 정당한 사유는 갱신거절 당시에 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

• 예: 실거주를 하던 부모나 자녀가 갑자기 사망하여 실제 거주할 사람이 없는 경우, 실제 거주하려고 하다가 갑자기 해외로 발령이 나서 파견되는 경우 등

 

임대인이 제삼자에게 임대한 경우 외에 주택을 매도한 경우에도 손해배상책임을 부담하여야 하는지에 대하여는 의견이 분분하나 하급심에서 '제삼자에게 임대한 경우'를 엄격하게 해석하여 제삼자에게 매도한 경우에는 손해를 배상할 책임이 없다고 한 판결이 있습니다. 최근에는 이 판결은 근거로 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 다음 주택을 매도해 버리는 경우가 발생하고 있어서 임차인의 피해가 우려되는 상황입니다.

 

계약갱신 거절 바뀐 집주인도 실거주 갱신 거절 가능하다

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계약갱신청구권 / 시기와 방법 / 효력

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임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 연체한 차임(월세)이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르러야 합니다. 예를 들어 월세라고 한다면 2달치 월세 금액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우여야 합니다.

 

이경우 2달치를 연속해서 연체하지 않아도 계약갱신을 거절할 수 있고, 월세 일부를 연체하여 연체한 금액이 2달치 월세 금액에 달할 경우도 마찬가지입니다.

 

또한 연체한 사실만 있으면 계약갱신 요구를 거절할 수 있으므로 2달치 월세 금액만큼 연체하였다가 추후 지급하였다고 하더라도 임차인이 2달치 금액만큼 연체한 사실을 증명할 수만 있다면 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 것입니다.

 

그 외 사유

• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우: 가명, 가짜 주민번호 등으로 계약하는 경우, 본래 용도가 아닌 불법적인 용도로 임차하는 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우: 합의에 의해서 이사비 등을 제공하는 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 따라 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우