계약갱신 거절 바뀐 집주인도 실거주 갱신 거절 가능하다

임차인이 임대차 계약갱신을 요구할 당시에 임대인이 아니더라도 그 이후 주택을 매수한 사람이 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판례가 나왔습니다.

 

판례의 의미

이번 판결은 비슷한 사안에 대한 첫 번째 대법원 판례이기 때문에 의미가 있습니다. 다양한 정보매체에서 강조하는 내용이기에 판례가 중요하다는 사실은 익히 알고 있습니다. 그런데 여기가 말하는 판례는 대법원의 판례입니다. 하급심의 판례는 주로 참고용이고 상급심에서 결과가 바뀔 수도 있기 때문에 판단의 기준이 되는 판례는 아니라고 할 것입니다. 사실 이번 판결도 하급심의 판단을 뒤집은 결과입니다.

 

사실관계 정리

• 임차인 A는 B와 2019년 4월부터 2년간 아파트에 대한 임대차 계약을 체결하고 거주하고 있었음
• 한편 임대인 C는 2020년 7월에 B로부터 A가 거주하고 있는 아파트를 매수하고 2020년 10월 30일에 소유권 이전등기를 마침
• A는 2020년 주택임대차 보호법이 개정되고 계약갱신요구권이 신설되자 2020년 10월 5일 임대차 계약 갱신을 요구함
• B는 아파트를 매수한 C가 실제 거주하여야 되기 때문에 갱신 요구를 거절함

 

갱신 거절 기준의 해석

2020년 개정된 주택임대차 보호법이 시행될 당시 임차주택을 다른 사람에게 매도하는 경우에 대한 논란이 있었고 이에 대하여 해설한 내용입니다. 해설집에서는 매수인(C) 앞으로 소유권 이전등기가 되기 전이라면 임차인(A)은 현 임대인(B)에게 갱신 요구를 할 수 있고 현 임대인이 실제 거주할 사유가 없다면 갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단하고 있습니다(괄호 안은 이번 판결 사안의 당사자와 비교하여 표시한 것임).

출처 2020년 주택임대차보호법 개정 당시 해설집

 

그리고 이번 사건과 날짜만 조금 다르고 사실관계가 같은 하급심 판례도 있었습니다. 이 판례 역시도 계약갱신 거절을 할 수 있는지 여부는 임차인(A)이 계약갱신을 요구할 당시 임대인(B)을 기준으로 판단하여야 한다고 설명하고 있습니다.

출처 국토교통부 임대차 판례집

위 두 경우 모두 임대인(B)으로부터 매수한 제삼자(C)가 소유권 이전등기를 마치기 전이라면 임차인(A)은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임차인(A)의 계약 갱신 요구 당시 임대인(B)은 정당한 사유가 없다면 계약갱신을 거절할 수 없다고 설명하고 있습니다. 이번 사안에 적용하면 C가 아직 소유권 이전등기를 마치기 전에 A가 계약갱신 요구를 하였으므로 C는 계약갱신을 거절할 수 없다는 것입니다. 그런데 이번 판결은 C가 계약갱신을 거절할 수 있다고 하여 결과가 반대로 나온 것입니다.

 

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

우선 대법원은 C가 B의 지위를 승계한다는 주택임대차 보호법의 규정을 중요하게 보았습니다. C가 아파트를 매수하여 B가 계약갱신을 거절할 수 있는 권리까지도 함께 승계하였다는 것입니다. 그리고 주택임대차 보호법에서 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있도록 하는 것은 주택임대차 보호법이 임차인의 주거안정을 위하여 계약갱신요구권을 보장하고 있는 것은 맞지만 그와 동시에 임대인의 재산권 행사를 과도하게 제한하는 것을 방지하기 위한 이유도 있다고 설명합니다. 그래서 계약갱신 여부에 대한 의사를 표시할 수 있는 기간인 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내라면 C도 실제 거주하기 위해서 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 한 것입니다.

 

실거주를 이유로 갱신거절을 하고 난 이후에 매도하는 경우

실거주를 이유로 한 임대차 계약의 갱신거절과 관련한 문제는 또 있습니다. 임대인이 실제 거주한다고 하여 임차인이 계약갱신을 포기하였는데 임대인은 실제 실거주를 하지 않고 주택을 매도해 버리는 경우입니다. 주택임대차 보호법에는 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 다른 사람에게 임대하는 경우 임차인이 손해배상을 받을 수 있도록 규정하고 있기 때문입니다. 이에 대해서도 하급심 판례는 제삼자에게 임대한 것이 아니라 매매한 경우이므로 손해배상을 할 책임이 없다고 하고 있습니다. 해설서에는 실거주를 못하고 매매하게 된 정당한 이유가 없다면 민법에 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있을 것이라고 설명하고 있기는 합니다. 이 경우에 대한 명확한 판례도 나오면 분쟁해결에 도움이 될 것 같습니다.