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임차인이 주거의 안정을 도모할 수 있도록 1회에 한하여 2년 동안 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 그럼 계약갱신청구권이 무엇인지? 언제, 어떻게 행사할 수 있는지? 행사하면 효력은 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권이란 말 그대로 계약을 갱신하도록 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 1회에 한하여 계약을 갱신하도록 요구할 수 있는 권리라는 의미에서 계약갱신요구권이라고 하여야 할 것이나 계약갱신청구권과 혼용해서 사용하고 있습니다.
구체적으로 임대차 계약, 즉 전세나 월세 계약을 체결할 때 그 기간을 보통 2년(주택임대차보호법에는 계약기간을 정하지 않은 경우에 계약기간을 2년으로 간주하고 있기에 2년을 표준으로 보고 있습니다. 물론 계약기간을 더 짧게 혹은 더 길게 정하여 계약할 수도 있습니다.)으로 하는데, 계약기간 2년이 다 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 세입자가 2년 동안 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다.
집주인은 세입자가 계약갱신을 요구하면 법으로 규정한 특별한 경우를 제외하고는 거절할 수 없습니다. 집값이 폭등하면 당연히 집주인은 보증금이나 월세를 올리고 싶어 할 것이고, 이를 감당하지 못하는 세입자는 쫓겨나듯 나올 수밖에 없는 상황이 발생하니 이러한 상황을 대비하여 세입자가 안정적으로 살 수 있도록 보호하기 위한 장치입니다.
계약갱신청구권의 행사 시기 및 방법
계약갱신청구권은 1회에 한하여 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 동안 행사할 수 있습니다.
예를 들어 2022년 11월 20일이 계약만료일인 경우 2022년 9월 21일 0시(2022년 9월 20일 24시)까지 계약갱신을 하겠다는 의사가 집주인에게 도달하여야 하는 것입니다.
법 시행 초기에는 1개월 전까지 행사할 수 있었으나 법을 개정하여 2개월 전까지만 행사할 수 있도록 했고 2020년 12월 10일에 시행되었습니다. 법률에 정해진 기간이므로 이를 지키지 않으면 집주인이 세입자의 갱신 요구를 들어주지 않아도 문제가 되지 않습니다.
또한 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 1회 사용했다면 기간이 지나도 다시 사용할 수 없습니다. 그래서 최근에는 계약을 갱신할 때 계약서에 계약갱신청구권을 사용했다는 문구를 넣는 경우가 많이 있습니다. 계약서를 작성할 때 세입자가 요구하지 않았는데도 계약갱신요구권을 사용했다는 문구가 기재될 수 있으므로 분쟁을 예방하기 위해서라도 계약서를 꼼꼼히 읽어봐야 합니다.
한편, 집주인과 세입자 모두 계약갱신이나 거절을 통지 않아 묵시적 갱신이 된 경우는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보기 때문에 묵시적 갱신된 경우라도 이전에 계약갱신을 요구한 사실이 없다면 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신을 요구할 때는 그 의사가 집주인에 정확하게 도달하기만 한다면 문자, 통화, 내용증명 등 어떤 방법이든 상관없습니다. 하지만 차후에 계약갱신을 요구했는지, 집주인에게 언제 도달했는지 문제가 될 수도 있어 내용증명으로 확실하게 남겨두는 것이 좋습니다. 내용증명은 우제국에서 문서 내용을 증명해 주는 제도이니 나중에 문제가 생기면 증거로 쓰기에 용이하기 때문입니다.
계약갱신청구권 효력
계약갱신을 요구하면 계약이 2년 더 연장되고 집주인은 5%의 한도 내에서 보증금이나 월세를 올릴 수 있고 세입자의 요구에 따라 임대차가 갱신되었다고 하더라도 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
다만, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문에 3개월 동안 발생하는 월세나 비용은 세입자가 부담하여야 합니다. 이때 3개월 기간과 계약 갱신 통지와 관련한 2개월 기간을 혼동하지 않게 잘 기억해야 합니다.
한편, 집주인은 특별한 사정이 있는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그 대표적인 경우가 집주인이나 그의 부모나 자녀가 실제 거주하려는 경우입니다. 그런데 실제 거주하겠다고 계약갱신 요구를 거절하고는 다른 사람에게 다시 전세나 월세를 주는 경우가 많이 생기고 있습니다. 이경우 세입자는 전입세대를 열람하여 다른 사람에게 임대한 사실을 확인하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권의 의미, 그 행사 시기와 방법 및 효력에 대해서 알아봤습니다. 집주인 중에서도 법률에 규정된 계약갱신과 관련된 기본적인 내용을 모르고 억지 주장을 경우가 많은 것 같습니다. 세입자를 보호하기 위한 내용이므로 이를 제대로 숙지하여 피해 보는 일이 없도록 하여야겠습니다.